近期有关人民币兑美元的大幅贬值，成为众多投资者极其关注的事情，除此之外，热火朝天一年多的房地产市场，也在近一个月之内，遭遇严厉的调控政策，大幅限购、限贷，致使房地产成交迅速下滑。其中，就有投资者询问，到底房价与汇率之间有什么关系？周末专题一同研究一下—— 随着各国城市化水平的不断提高，房地产作为纯粹消费品的商品属性不断下降，同时，其更多的表现为对货币政策、政府调控措施反映更为敏感的金融投资品，也就是说目前房地产的金融属性正在呈现不断上升的趋势，这一点中国也一样。房价和汇率的影响机制首先，我们排除掉其他因素，单单考虑汇率和房价二者的关系，二者变化是同向的还是反向的。资本流动，同向变动汇率对房价的影响主要是通过影响资本流动实现的，对于一个资本自由流动的经济体，当汇率具有贬值预期时，资本流出会导致国内资产价格下跌，房价也不例外。简单说，人民币贬值，以人民币计价的资产也会相应贬值。经济绩效，同向变动但更多情况下，房价和汇率还要其他因素的共同影响，最核心的是经济绩效，你一个国家的经济繁荣，你的资产的平均回报率也高，所以说汇率和房价的变动方向也应与资产平均回报率的变动方向一致，假设你提高了资产的平均回报率，那就会足够吸引资本注入进来，从而推动汇率和房价上升。你经济状况好，汇率升值、地产价格上涨，你经济状况不好，汇率下降，房价下跌。支柱效应一般来讲，房地产市场实际上可以说是一国经济的重要晴雨表，它如果下跌，经济下行，经济下行，一国资产的平均回报率也将下行，汇率面临贬值的压力。此时，汇率和房价会表现出同向的变动。货币政策，反向变动事实上，一国的货币政策会同时影响到汇率和房价。货币政策宽松带来的充裕的流动性，一方面会提高本币的供给，导致货币贬值；另一方面也会推升房价；而紧缩的货币政策则会导致汇率升值和房价下跌，这个时候，汇率和房价则会表现出相反的变动方向。所以说，汇率和房价的关系因为涉及到许多变量，而这些变量的作用和方向可能并非一致，这就导致汇率和房价的关系并非一成不变，那就要看是哪个因素在起主导作用，又是谁在其中起着次要作用！我们看一下美国房价与汇率的关系 从上面的图片，你会发现，美国汇率和房价的关系经历了这样几个阶段：1995-2001年，美元指数和房价同向上升;2002-2007年，美元贬值、房价上升，两者负相关; 次贷危机期间，美国的房价和汇率齐跌;2011年底开始，二者又呈现出同向上升的趋势。老美的汇率和房价的关系，受经济以及政策的影响比较突出，90年代信息技术的发展迅猛再到希拉里的老公克林顿时期采取的经济政策，美国在1992-2001年间可是高增长、通胀又温和的黄金增长时期，这种背景下，从1994年开始，美联储连续上调联邦基金目标利率。在1994年底至2001年初，联邦基金目标利率均保持在较高的水平，而美元指数也正是自1995年开始步入升值通道，强经济、强美元以及较高的利率自然吸引了大量资金流入美国，因此，在此期间，美国的房地产市场也迎来了强劲的增长，注意！在这一时期出现了美元和房价齐升的局面，核心因素在于美国较快的经济增长以及从紧的货币政策。 2000年，高科技泡沫破裂，纳斯达克股指暴跌，2000年下半年开始，美国经济增速开始下滑，2001年的911事件更是冲击不小，美联储也自2000年5月起连续降息，2003年6月，联邦基金目标利率降至1%的历史低点。尽管美国经济自2002年开始复苏并保持了较快的增长，但受较宽松的货币政策影响，美元指数仍然呈现出贬值的趋势。这个时候美国的房价的快速上升，是较低的利率、监管放松与投机因素，共同推升的，此时，宽松的货币政策使得美元指数和房价呈现出反向变动的趋势。2008年次贷危机后，随着房地产泡沫的破裂，美国的房地产价格快速下跌。同时，为了应对经济和金融危机，美联储连续降息，美元指数也进一步贬值。从2011年7月开始，美联储退出了QE2，美元实质上进入了新一轮的升值周期，同时，房地产市场也在经历了危机之后开始复苏，叠加美元升值预期带来的资本流入，房地产价格也开始走强。自彼时起，美国的房地产价格和美元之间呈现出了正相关的关系。看完了美国的情况，我们再看一下中国房价与汇率的关系我国目前仅提供2005年7月及之后的70城房价数据，从中国的情况来看，基于可得的数据，房价下跌仅出现在98年、08年底到09年上半年、12年以及14年底到15年，基本上也对应于我国经济下滑比较明显的几个时期。 在08年之前，强劲的经济增长吸引了大量资本流入，汇率和房价均呈升值趋势。而在金融危机发生后，房价在经历了08年底到09年的短暂下跌后，随着经济增速的回升，再一次步入上升通道;汇率也随着经济的回升继续升值。到了14年底和15年，股市吸收了大量的流动性，也导致了房地产价格的下跌;而811汇改也逐步开始释放人民币的贬值压力。自14年11月以来，央行连续6次下调贷款基准利率，今年以来，大量的信贷流入房地产市场，流动性宽松推升了房地产价格，但经济下行压力以及宽松的货币政策使得汇率持续承受贬值压力。房价和汇率的关系是同向还是反向，并非一成不变，要视具体的主要决定因素而定。单单考虑汇率和房价二者的关系，汇率贬值的预期会导致资本流出，房价下跌;反之则反是。而房价下跌、地产遇冷，经济下行，汇率也面临贬值压力。此时，汇率和房价同向变动。但更多情形下，房价和汇率都要受到其他因素的共同影响。最核心的还是经济绩效，强劲(低迷)的经济增长会带动汇率和地产价格同升(同降)。我们通过美国的情况比较来看，中国汇率和房价的关系，还是具有其特殊性，中国的房价在98年以来出现下跌的情形比较少见。经济下行、货币略偏宽松、美元步入升值周期，决定了汇率仍将承受贬值压力。而受到货币宽松推升的房地产市场，在一二线城市调控趋严的情况下，也将面临调整压力。但房地产市场的周期一般会持续2到3年的时间，其中，增速上行的周期大概会持续1到2年，因此，从绝对水平来讲，地产价格仍然难以在短期下降，短期仍有望继续呈现出汇率贬值但房价继续上涨的情形，只是房价的涨幅会有所放缓。 当前房子该不该买？手里有房何时卖？10月31日薇薇庄主讲堂直播，为您解答这些困扰您的实际问题！在线实时互动，随时提问，现场解答，相约必践。关注微信获取直播渠道，ID：zhuangzhuzhuli3！